Qué es la liquidación
La liquidación es el documento con el que la inmobiliaria le rinde cuentas al propietario por un mes de un contrato: cuánto cobró, cuánto retuvo en concepto de honorarios y gastos, y cuánto le transfiere. Se emite después de que el inquilino pagó (o pagó una parte), y suele ir acompañada del comprobante de la transferencia.
Es distinta del recibo, que es lo que recibe el inquilino cuando paga. Recibo y liquidación hablan del mismo mes desde dos lados, y los números tienen que cerrar entre sí.
Las partes de una liquidación
| Renglón | Qué es | Signo |
|---|---|---|
| Alquiler cobrado | Lo que pagó el inquilino por el alquiler del mes (actualizado si correspondía). Si pagó parcial, solo la parte cobrada. | + |
| Punitorios cobrados | Intereses por pago fuera de término, si el contrato los prevé y se cobraron. Normalmente van al propietario. | + |
| Honorarios de administración | Lo que cobra la inmobiliaria por administrar. Se calculan sobre lo cobrado (ver abajo). | − |
| Gastos a cargo del propietario | Reparaciones, expensas extraordinarias, impuestos que paga el dueño, pagados por la inmobiliaria o adelantados por el inquilino. | − |
| Créditos o ajustes | Diferencias de meses anteriores, descuentos acordados, devoluciones. | ± |
| Neto a transferir | El resultado. Tiene que coincidir con el comprobante de la transferencia. | = |
Cómo se calculan los honorarios
Los honorarios de administración son un porcentaje del alquiler cobrado que fija cada inmobiliaria con el propietario, o en algunos casos un monto fijo. Tres reglas evitan discusiones:
- Se calculan sobre lo cobrado, no sobre lo pactado. Si el inquilino pagó la mitad, los honorarios son la mitad. Si no pagó, no hay honorarios ese mes.
- No se calculan sobre los gastos. Una reparación que pagó el inquilino por cuenta del propietario no es alquiler: no genera honorarios.
- La base tiene que ser explícita. La liquidación muestra el importe sobre el que se aplicó el porcentaje, el porcentaje y el resultado.
Según la condición fiscal de la inmobiliaria, los honorarios pueden llevar IVA; eso lo define tu contador y conviene mostrarlo como un renglón aparte.
Qué gastos van a cada parte
La regla general en Argentina: los gastos ordinarios del uso de la propiedad los paga el inquilino; los extraordinarios y los que hacen a la propiedad en sí, el dueño. Lo que diga el contrato manda, pero el reparto habitual es este:
| Concepto | Inquilino | Propietario |
|---|---|---|
| Expensas ordinarias | ✓ | |
| Expensas extraordinarias | ✓ | |
| Servicios (luz, gas, agua, internet) | ✓ | |
| ABL / impuesto inmobiliario | ✓ (salvo pacto en contrario) | |
| Reparaciones por uso normal | ✓ | |
| Reparaciones estructurales o por desgaste | ✓ | |
| Seguro de la propiedad | ✓ |
El caso más frecuente de error: el inquilino paga algo que le corresponde al propietario (una reparación urgente, por ejemplo). Eso no modifica el alquiler: el inquilino lo descuenta de su pago, y en la liquidación aparece como gasto a cargo del propietario. El alquiler contractual sigue siendo el mismo y los honorarios se calculan sobre el alquiler, no sobre lo que quedó después del descuento.
Un ejemplo completo
Contrato de $525.000 mensuales. Honorarios del 8 %. En octubre el inquilino pagó un arreglo de la caldera de $28.000 por cuenta del propietario y lo descontó: transfirió $497.000.
| Alquiler de octubre (cobrado) | $525.000 |
| Honorarios 8 % sobre $525.000 | − $42.000 |
| Reparación de la caldera (pagada por el inquilino) | − $28.000 |
| Neto a transferir al propietario | $455.000 |
Fijate que el alquiler figura completo ($525.000) aunque el inquilino haya transferido $497.000: la diferencia es la reparación, que se muestra como un renglón propio. Así el propietario entiende por qué recibe $455.000 y no $483.000, y el inquilino tiene un recibo por el alquiler completo.
Casos que complican el mes
- Pago parcial. Se liquida solo lo cobrado, con honorarios proporcionales. El saldo queda pendiente en la cuenta del inquilino y se liquida cuando entra.
- Pago fuera de término con punitorios. Los punitorios se liquidan al propietario (salvo pacto en contrario). Conviene que el recibo del inquilino los muestre separados del alquiler.
- Inquilino que paga directo al propietario. No hay dinero que liquidar, pero sí honorarios por cobrar: la inmobiliaria le factura al propietario sus honorarios sobre lo que cobró.
- Mes con actualización. Si el alquiler se ajustó este mes, la liquidación muestra el monto nuevo y conviene indicar el coeficiente aplicado.
- Varios propietarios. El neto se reparte según el porcentaje de cada uno, en liquidaciones separadas.
Modelo de liquidación
Una liquidación clara tiene, en este orden: datos de la inmobiliaria y del propietario, la propiedad y el contrato, el período, un renglón por concepto con su importe (ingresos arriba, descuentos abajo, con la base de los honorarios a la vista), el neto en grande, la fecha y la cuenta de la transferencia, y un número de comprobante. En PDF, con el logo, y que no se pueda editar después de emitida.
Cuando registrás el pago del inquilino, el sistema arma la liquidación con los honorarios sobre lo cobrado, los gastos de cada parte y el neto, la numera, la convierte en PDF con tu logo y la manda por email o WhatsApp. Si el inquilino pagó algo por cuenta del propietario, lo cargás como concepto y la cuenta cierra sola.
Preguntas frecuentes
¿Los honorarios se calculan sobre el alquiler con o sin expensas?
Sobre el alquiler. Las expensas ordinarias las paga el inquilino por su cuenta y no son ingreso del propietario, así que no forman parte de la base.
¿Cuándo se liquida: el día que paga el inquilino o a fin de mes?
Depende de lo acordado con el propietario. Lo más común es liquidar a los pocos días de cobrar, o en una fecha fija del mes. Lo importante es que la liquidación corresponda a pagos ya acreditados.
¿Qué pasa si el inquilino no pagó?
No hay liquidación ese mes, o se emite en cero con una nota. Los honorarios no se cobran sobre dinero que no entró. Cuando el inquilino paga, se liquida ese importe aunque sea de un mes anterior.
¿La liquidación es una factura?
No. La liquidación rinde cuentas; la factura es el comprobante fiscal de los honorarios. Muchas inmobiliarias emiten las dos: la liquidación al propietario y la factura por los honorarios descontados.
Nota: el reparto de gastos y las reglas de honorarios dependen de cada contrato y de la condición fiscal de cada inmobiliaria. Esta guía es informativa y no reemplaza el asesoramiento contable o legal.