Qué significa actualizar un alquiler
En Argentina los contratos de alquiler duran varios años y la inflación hace que un monto fijo pierda valor rápido. Por eso casi todos incluyen una cláusula de actualización: cada cierto tiempo el alquiler se recalcula según un índice. La cláusula define tres cosas: qué índice se usa, cada cuánto se aplica y desde qué fecha corre el primer período.
Actualizar no es "subir el alquiler": es ajustarlo a lo que ya se pactó. El propietario no puede pedir más que lo que da el índice, y el inquilino no puede pagar menos. Cuando las partes acuerdan otra cosa (por ejemplo, redondear), conviene dejarlo por escrito.
Qué es el ICL
El Índice para Contratos de Locación (ICL) lo elabora y publica el Banco Central (BCRA). Se creó con la ley 27.551 de 2020 y combina en partes iguales dos variables: la inflación, a través del CER, y la evolución de los salarios formales, a través del RIPTE. El resultado es un índice diario: hay un valor del ICL para cada fecha del calendario.
Que sea diario tiene una ventaja práctica: el ajuste se calcula con el valor exacto del día en que corresponde, sin esperar a que se publique el dato de un mes. El BCRA lo difunde entre sus principales variables.
Qué es el IPC
El Índice de Precios al Consumidor (IPC) es la medición de la inflación que hace el INDEC. Se publica una vez por mes, a mediados del mes siguiente al que mide (el dato de septiembre se conoce en octubre). Muchos contratos firmados después del DNU 70/2023 usan la inflación como índice, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales, y algunos mensuales.
Como el dato llega con demora, un ajuste por IPC que depende del último mes puede quedar en espera unos días: hasta que el INDEC publique, no hay número definitivo. Mientras tanto se puede estimar con el último dato y confirmar después. La serie oficial está en el sitio del INDEC.
Qué régimen aplica a cada contrato
Depende de la fecha de firma, porque la ley cambió varias veces en pocos años. Lo que estaba vigente al firmar sigue valiendo para ese contrato hasta que vence.
| Contratos firmados… | Norma | Actualización |
|---|---|---|
| Entre julio de 2020 y octubre de 2023 | Ley 27.551 | Anual, por ICL. Plazo mínimo de 3 años. |
| Entre octubre y diciembre de 2023 | Ley 27.737 | Semestral, por el índice Casa Propia. |
| Desde el 29 de diciembre de 2023 | DNU 70/2023 | Libre: las partes pactan índice, frecuencia, moneda y plazo. |
El DNU 70/2023 derogó la ley de alquileres. Desde entonces un contrato puede actualizarse por ICL, por IPC, por otro índice o por un porcentaje fijo, con la frecuencia que se acuerde. En la práctica, los más usados hoy son el IPC con ajuste trimestral o cuatrimestral y el ICL.
Cómo se hace la cuenta, paso a paso
- Ubicá las dos fechas. La del ajuste que vas a aplicar y la del ajuste anterior (o la de inicio del contrato, si es el primero).
- Buscá el índice en cada fecha. Con ICL, el valor exacto de cada día. Con IPC, el acumulado de los meses del período.
- Dividí el valor nuevo por el anterior. Eso da el coeficiente: 1,098 significa un 9,8 % de aumento.
- Multiplicá el alquiler anterior por el coeficiente. El resultado es el alquiler del período nuevo. Se recalcula sobre el monto ya actualizado, no sobre el original.
Ejemplo. Un contrato de $500.000 empieza el 1 de marzo y se actualiza cada tres meses por ICL. El 1 de junio toca el primer ajuste. Si el ICL del 1 de junio dividido por el del 1 de marzo da 1,098 (dato ilustrativo), el alquiler de junio, julio y agosto es de $549.000. El 1 de septiembre se vuelve a calcular: $549.000 por la variación del ICL entre el 1 de junio y el 1 de septiembre.
Para no hacerlo a mano, usá la calculadora de alquileres: muestra cada ajuste hasta hoy y el próximo.
Errores frecuentes
- Calcular sobre el alquiler original en vez del último actualizado. Cada ajuste parte del monto vigente.
- Confundir la fecha del índice. Con ICL se usa el valor del día exacto del ajuste, no el del primer día del mes ni el de la fecha de pago.
- Aplicar el ajuste un mes tarde y después reclamar la diferencia. Conviene tener la fecha de cada actualización en una agenda, o en un sistema que la aplique solo.
- Mezclar el aumento con otros conceptos. Expensas, servicios o punitorios van aparte; no entran en la base que se actualiza.
- No dejar por escrito un monto acordado. Si redondearon o pactaron otro número, que quede en un mensaje o anexo firmado.
Cómo avisarle al inquilino
No hay una forma obligatoria, pero la buena práctica es avisar antes de la fecha, por escrito, con el monto nuevo y cómo se calculó (índice, fechas y coeficiente). Evita la sorpresa en el aviso de pago y la mayoría de las discusiones.
Cada contrato guarda su índice y su frecuencia. Siete días antes de cada ajuste el inquilino recibe el aviso con el monto nuevo (primero estimado, después el oficial), y el día del ajuste la cuenta del mes ya sale actualizada. Si acordaste otro monto, lo cargás y ese es el que vale.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor para el inquilino, ICL o IPC?
Depende del período. El ICL incluye salarios, así que cuando los sueldos suben menos que la inflación, el ICL sube menos que el IPC; cuando los sueldos la superan, pasa lo contrario. No hay un índice siempre más bajo.
¿Se puede actualizar un alquiler todos los meses?
En contratos firmados desde el DNU 70/2023, sí, si las partes lo pactan. Los contratos anteriores siguen la frecuencia de la ley vigente al firmarlos.
¿Qué pasa si el índice del mes todavía no se publicó?
Con IPC es habitual. Se puede cobrar un monto estimado con el último dato y ajustar la diferencia cuando el INDEC publica, o esperar unos días. Lo importante es que las partes sepan cuál de las dos cosas van a hacer.
¿Un contrato en dólares se actualiza?
Puede no tener cláusula de actualización, o tenerla. Desde el DNU 70/2023 se puede pactar el alquiler en moneda extranjera; si además se pacta un índice, se aplica igual que en pesos.
¿Dónde consulto el valor del ICL de una fecha?
En la página de principales variables del BCRA, que publica la serie diaria. renta.ar la toma de ahí todos los días y la usa en la calculadora y en cada contrato.
Fuentes: BCRA, Principales variables (ICL); INDEC, Índice de precios al consumidor; Ley 27.551 (2020); Ley 27.737 (2023); DNU 70/2023. Esta guía es informativa y no reemplaza el asesoramiento legal.